L’immobilier en station, un gros morceau !

Vendredi 24 Janvier 2014

Qui dit stations de sports d’hiver dit bien évidemment « lits » et des lits, il y en a de toutes les sortes : hôtels, résidence de tourisme, centre de vacances, logements locatifs particuliers,… La palette est large !

Immoblier station de ski

Au début des stations, les logements sont sortis de terre, pour une poussée pas toujours contrôlée. L’objectif  était de remplir et de loger les skieurs nombreux, venant s’adonner aux joies de la glisse. Qu’importe la forme, on logeait dans nos appartements, chambre, pour dormir ! Autre temps, autre mœurs. Les goûts des clients ont changé, la pratique du ski aussi, on consomme le ski différemment !
On n’avale plus les kilomètres de pistes comme à la grande époque, on veut autre chose. C’est ce que nous avons tenté de vous exposer dans les précédents dossiers de la station de demain. Les goûts des uns et des autres ont évolué et les stations ont trouvé des réponses, des solutions susceptibles de les combler.
S’il y a bien un autre domaine dans lequel les envies, les besoins d’hier ne sont plus ceux d’aujourd’hui, c’est l’immobilier en station. En la matière, plusieurs difficultés. Les stations doivent faire face à l’obsolescence et au vieillissement de leur parc d’hébergements, inadapté aux nouvelles attentes des touristes, à la dégradation de l’immobilier de loisirs. Elles doivent penser réhabilitation et contrôle des constructions neuves.

 

Louis Guily

Louis Guily, PDG DianeigeUne fois n’est pas coutume, pour cette thématique de l’immobilier en station, c’est Louis Guily qui ouvre le bal.
« La question de l’immobilier est un point crucial qui a toute sa place dans notre fil rouge consacré à la station de demain.
Cette thématique est essentielle et la façon dont les stations appréhendent leur urbanisme et la construction de lits vient en réponse aux nouvelles envies de la clientèle, à ce qu’elle veut trouver en montagne : l’ambiance, les modes de déplacement doux.
L’immobilier en station ce n’est pas chose aisée et tous les intervenants qui ont pris la parole sur cet thème sont unanimes. Quelle que soit la taille de la station, le chiffre d’affaires, il n’y a pas de solution miracle. Bien sur, on essaye, on expérimente. Selon moi, en la matière nous devons tous être vigilants, nous ne devons pas bétonner les stations plus que ce qu’elles ne le sont déjà ! Cette ambiance évoquée quelques lignes plus haut, c’est aussi pour ça qu’on vient en montagne et les différents exemples mentionnés au fil de ces pages, par les différents intervenants qu’ils soient opérateurs, élus, socioprofessionnels le prouvent. L’urbanisme est bel et bien un des moteurs qui fait avancer nos destinations vers l’excellence, c’est la signature d’une station, d’un village ; a nous de veiller au grain, de réhabiliter dans les règles de l’art.
»

Les élus, les professionnels du secteur se mobilisent donc pour mettre au point des solutions, des dispositifs « anti lits froids » comme on les appelle.
Avant d’exposer les différents témoignages d’élus, opérateurs de domaines skiables qui ont accepté de nous faire part de leur point de vue sur le sujet et qui ont évoqué les différentes actions menées en la matière, place aux chiffres et aux enjeux !
Pour cela, c’est le cabinet Comète et Carole Genevray qui nous éclaire sur les enjeux de l’immobilier en station, le parc existant, les avancées et qui via certaines données, nous pousse à chercher des solutions pertinentes et pérennes.

résidence de tourisme station de ski

La performance d’une station est fonction de son hébergement

Hebergement station de skiTout d’abord, la performance commerciale d’une station dépend de sa capacité d’accueil touristique, et plus particulièrement du volume et de la structure de ses lits professionnels. Sur le réseau Alpes de Comète, les 41 % des lits professionnels génèrent 70 % des séjours des stations. L’enjeu économique est donc important !
La performance dépend ensuite de la structure des lits professionnels d’une station, qui a beaucoup évolué dans les stations avec notamment le développement des résidences de tourisme, qui sont devenues le 1er secteur d’hébergement professionnels dans les Alpes.
Pour bien comprendre et mieux appréhender les difficultés, il faut distinguer les stations d’altitude et les stations village.

Tableau de répartition des lits en stations d’altitude

36 % en résidences de tourisme
31 % en agences immobilières
21 % en club et centre de vacances
12 % en hôtellerie

Tableau de répartition des lits en stations village

40 % en agences immobilières
26 % en résidences de tourisme
22 % en club et centre de vacances
12 % en hôtellerie

 

Premier enjeu pour les stations : lutter contre l’érosion des lits professionnels.

hebergement station de ski accueilSur les 5 dernières années, près de 7 000 lits ont été perdus, soit 2,5 % de la capacité d’accueil professionnelle, l’équivalent d’une station de taille moyenne. Le nerf de la guerre c’est bien de faire en sorte que ces lits touristiques restent dans le circuit commercial, car c’est sur ces lits que l’on a le plus gros rendement. A titre d’exemple, un lit en résidences de tourisme est rempli 12 semaines sur l’hiver, un lit en agence immobilière est occupé pendant 9,5 semaines.
Le décor est planté, chaque type d’hébergement est concerné ; sur chaque secteur on planche, on cherche des solutions.
Côté résidences de tourisme, l’enjeu est majeur, les difficultés aussi. Sur ces 5 dernières saisons, 10 000 lits ont été créés mais on en a perdu tout autant. Les échéances des baux commerciaux et les négociations avec les propriétaires vont être décisives pour les stations, avec le risque que la perte de lits s’accélère, particulièrement dans les stations d’altitude. Rien qu’en Tarentaise, 50 % des baux commerciaux arriveront à échéance d’ici 5 ans !
Pour les agences immobilières (1er secteur d’hébergement dans les stations village avec 40 % des lits professionnels), la perte de lits a été très importante ces dernières années. Ces dernières ont une carte à jouer, mais la chose n’est pas aisée. Elles sont les seules a maitriser la gestion d’un parc « éclaté » d’appartements dans une station. Ce secteur remplit en moyenne 2,5 semaines de moins qu’en résidences de tourisme, mais 7 semaines de plus qu’un lit diffus. Liées par des contrats de mandat avec les propriétaires des appartements qu’elles gèrent, la vraie difficulté réside dans la commercialisation compétitive : souplesse des prix et ouverture aux clientèles étrangères. Une profonde réflexion reste encore à mener en la matière.
Les clubs et villages de vacances représentent 20 % des lits des stations. Ce secteur a perdu en 5 ans 10 % de ses lits, et 20 % de sa fréquentation ! Alors que ce secteur est très performant : 11 semaines de rendements sur la saison d’hiver.
L’hôtellerie est passée à l’action et s’est lancée dans une importante démarche de restructuration. On assiste en la matière à une véritable transformation afin de coller au mieux aux attentes des clients. Les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Il y a 5 ans, la part des hôtels 3 étoiles étaient de 53 % : les 2 étoiles de 27 % et les 4 étoiles de 17 %. Aujourd’hui, la donne a changé. Les 4 étoiles représentent 28 % du parc hôtelier ; les 3 étoiles 44 % et les 2 étoiles 17 %.

valloire-le-hameau-et-les-chalets-de-la-vallee-d-or

Lits froids, ça brûle !

Au cœur de toutes les préoccupations, les lits dits froids représentent 60 % du parc immobilier. Un volume de lits important, qui ne génère que 30 % de la fréquentation des stations !
En la matière on trouve les lits commercialisés de particulier à particulier, qui représentent un volume non négligeable et qui se commercialisent relativement bien dans les stations à forte notoriété et pendant les vacances scolaires françaises. Il faut aussi compter sur les appartements exclusivement utilisés par les propriétaires eux-mêmes. En la matière, pas d’évolution majeure ni de changement de comportement significatif. Pour ces lits, l’enjeu est bien de renforcer leur commercialisation, de l’encourager afin qu’ils se « réchauffent ».
Et cela passe par la restructuration. Attention, il ne s’agit pas là de tout révolutionner, l’important voire l’essentiel, c’est le rapport qualité/prix. Bien sûr, les clients veulent des hébergements skis aux pieds, des plus grands volumes mais les petits espaces ont malgré tout une carte à jouer. La diversité des produits a son importance, l’important c’est la cohérence entre le prix pratiqué et la prestation proposée.

Immobilier en station

Michel Giraudy

Premier adjoint au maire de Bourg-Saint-Maurice

Michel Giraudy Premier adjoint au maire de Bourg-Saint-MauriceLa problématique de l’immobilier en station, ça fait 30 ans que ça dure ! Les bâtiments vieillissent, les propriétaires ne louent plus, les baux se terminent ; tout ça n’a rien d’un surprise.
Aux Arcs, on a donc décidé de passer à l’acte. On est face à la propriété privée, il faut trouver des solutions et nous avons mis en place deux dispositifs.
La Foncière, portée par la CDA et la Caisse des Dépôts, de laquelle découle des foncières locales, dans chaque stations concernées (cinq pour le moment dont les Arcs). L’idée : racheter des appartements, les rénover, les remettre sur le circuit commercial pour ensuite les revendre. Aux Arcs, déjà 46 logements sont passés par cette procédure. Le dispositif fait ses preuves. Pour que ca marche, il faut pouvoir acheter les appartements à moins de 3 000 € le m2, afin de les rénover comme il se doit et boucler sereinement l’affaire. Aux Arcs, une enveloppe de
14 M€ a été prévue pour l’achat et la rénovation de 40 à 50 apparentements par an.
Aux côtés de cette initiative, nous avons mis sur pieds une cellule d’incitation au classement « Référence les Arcs », en partenariat avec l’Office de Tourisme et la société des remontées mécaniques. Il s’agit là d’un service en charge du pilotage, du programme de Classement, Rénovation et Labellisation des lits touristiques. « Référence les Arcs » invite le propriétaire à être acteur du développement de la qualité des Arcs et lui propose un accompagnement et des conseils pour améliorer le confort de son bien. En fonction du classement, l’appartement concerné est mis en avant via les canaux de communication de la station ; l’idée est d’inciter le propriétaire à monter en gamme pour une meilleure visibilité et au final une commercialisation plus importante. Cerise sur le gâteau, le label « Signature les Arcs », véritable vitrine pour le propriétaire qui s’est lancé dans une rénovation selon les règles de l’art et qui donnera aux autres propriétaires l’envie de faire de même.
Quid des nouvelles constructions?
En la matière, les derniers terrains constructibles doivent impérativement être réservés pour la construction de « lits chauds » ; tout le monde en a bien pris conscience.

 

Jean Bourcet

Directeur SETAM, Val Thorens

Jean Bourcet  Directeur SETAM, Val ThorensLa SETAM a toujours été très impliquée dans l’immobilier de la station. Bref rappel historique : plans hôtelier et para-hôtelier en 1985/1986 ; participation à la réalisation des résidences de tourisme Cheval Blanc et Montana en 1991 ; subventionnement de rénovations dans le cadre des ORIL ; agrandissement de l’Hôtel Fitz Roy en 2007 ; Altapura en 2010 et enfin co-investissement pour le Club Med en 2012.
Il ne faut surtout pas que les stations tournent le dos aux programmes neufs. C’est capital. Il faut certes les maîtriser, bien les étudier, mais en aucun cas en abandonner le principe. Ce sont les programmes neufs qui font avancer les programmes portants sur l’ancien. Bien sur, la question de la rénovation se pose et certains opérateurs de domaines skiables ont pris le problème à bras le corps comme la CDA avec une foncière dédiée, mais cela concerne somme toute un nombre de lots réduit.
Aujourd’hui, à Val Thorens, nous nous interrogeons sur la marche à suivre. Nous réfléchissons à d’éventuelles interventions avant que les lits ne sortent du circuit commercial. Les opérateurs de domaines skiables ont tout intérêt à surveiller de près l’évolution des parcs immobiliers de leurs stations et, dans la mesure du possible, ne doivent pas hésiter à encourager, voire à lancer des opérations immobilières à caractère commercial type résidences de tourisme, hôtels, hôtel/clubs.

 

Simon Cloutier, cabinet d’architecte AAA

Simon Cloutier, cabinet d’architecte AAAMontagne Leaders > Quelles sont les nouvelles tendances en matière d’immobilier en station ?
Simon Cloutier >
La demande d’appartement de plus grande taille est importante. Le confort spartiate des années 70 a disparu.
Les résidences doivent associer des services autres que le ski. On vient en famille à la montagne et tout le monde ne skie pas obligatoirement. Spa, piscine, salle de gym, etc… sont à prévoir.

ML > Le poids des différentes réglementations et autorisations administratives semble de plus en plus important en matière de construction et d’urbanisme. N’est ce pas parfois un frein à la création ?
SC >
Le poids administratif a toujours été et sera toujours présent. Il est pour nous un des moteurs de création. A nous d’être inventif face à ces règlementations pour les dépasser. Cela ne doit en tout les cas pas être une excuse pour produire de la mauvaise architecture. Cela demande plus d’énergie mais n’est-ce pas notre travail que d’inventer ? La montagne est un formidable territoire d’invention ou tout reste possible si nous voulons bien nous donner la peine d’essayer.

ML > Quels sont les standards, les éléments désormais incontournables et qui façonnent l’immobilier en station ?
SC >
Favoriser le dépaysement par une architecture ouverte sur le paysage, faciliter les accès aux services dans la station (cela relève plus de l’urbanisme). Pour les appartements, place désormais aux grande surfaces, suite parentale avec une salle de bains privée ;
les chambres peuvent être petites mais la pièce de vie commune est très importante et doit permettre une appropriation par chacun. La connexion aux nouveaux média est également incontournable

ML > Quelles sont vos sources d’inspiration ?
piscine station de skiSC >
Le lieu, les usagers, le grand paysage sont nos sources d’inspiration. Nous essayons dans notre pratique quotidienne de nous mettre à la place des vacanciers qui viennent une semaine à la montagne dans un environnement qui peut être rude et éprouvant mais également magnifique pour le citadin. Le fait que notre agence soit située à Avoriaz même, favorise l’observation et le contact avec la clientèle touristique. J’exerce également le métier de moniteur de ski breveté d’état lors des périodes de forte affluence (vacances de février en général), en demie journée, afin de rencontrer la clientèle dans sa diversité la plus large.

ML > Si on partait d’une feuille blanche, quels seraient pour vous les traits de la station idéale ?
SC >
Je pense que le concept de la station piétonne est incontournable. Le départ et le retour ski aux pieds à son lieu de résidence doivent également être un parti pris urbanistique. A nous de jouer avec la topographie. La pente n’est en général pas très difficile à trouver en montagne. Il faut réfléchir les déplacements de façon gravitaire, car il est toujours plus facile de se déplacer en descente qu’en montée.
Couper le touriste de sa voiture est un moyen de dépaysement radical mais nécessaire pour que celui-ci soit satisfait à la fin de ses vacances. Le village doit s’inscrire dans la pente, est ouvert sur le grand paysage, la promenade ; Ce sont des concepts simples qui pour les habitués de la montagne que nous sommes apparaissent comme des évidences mais qui sont bien souvent oubliés lors de la conception si nous avons une vision trop urbaine de celle-ci. La voiture qui est un rappel fort de son quotidien à l’usager ne devrait pas avoir sa place dans une station de montagne où l’on vient chercher le dépaysement et le rapport à la nature.
Le transport par câble (métro montagnard par excellence) est certainement une des réponses à un urbanisme de station pour peu qu’il ait été pris en compte dès la conception du plan masse.

Immobilier en station

Jean-Yves Remy, Pdg Labellemontagne

Jean-Yves Remy, Pdg LabellemontagneMontagne Leaders > Opérateur de domaines skiables, le groupe Labellemontagne gère également un parc d’hébergements. Pourquoi ce choix ?
Jean-Yves Remy >
Dans le cadre de la marque Labellemontagne, gérer un parc d’hébergements permet d’avoir pignon sur rue sur la station. En partenariat avec Odalys, nous gérons un parc de
5 000 lits. L’opérateur de domaines skiables que nous sommes, est sous-traitant de l’autorité organisatrice mais également un sous-traitant des autres hébergeurs. Le client passe par l’hébergeur pour venir en station. Avec cette double casquette, nous communiquons autour d’une marque et nous sommes légitimes pour le faire. Il y a une vraie logique commerciale dans cette démarche et nous pouvons apporter à nos clients un produit global. Attention, il ne s’agit pas de gérer l’intégralité du parc d’hébergements d’une station ; un opérateur de domaine skiable qui a le monopole côté lits, ce n’est pas viable. Nous sommes un hébergeur parmi tant d’autres. C’est un schéma qui peut paraître compliqué, nous sommes à la fois concurrent et partenaire des autres professionnels de l’hébergement.

ML > Quelles stratégies adoptez-vous en la matière (réhabilitation, construction neuve ) ?
JYR >
Je crois difficilement à la réhabilitation. On a beaucoup parlé et on parle toujours d’ailleurs de la maîtrise des hébergements, du renouvellement des baux et du maintien dans le circuit locatif de ces hébergements. La grosse difficulté selon moi, c’est la gestion de l’hébergement diffus qui relève davantage d’un travail d’agence de location. Pour un hébergeur professionnel, la logique de produits, de services, de montée en gamme, c’est l’essence même de ses missions ; pour les hébergements diffus c’est plus compliqué, les taux de remplissage sont plus faibles, les capacités aussi.

ML > Le logement des saisonniers est une problématique pour les stations. Quelles solutions préconisez-vous ?
JYR >
En ce qui concerne le groupe, nous accompagnons l’action de la collectivité qui se lance sur cette problématique. Nous participons mais nous ne sommes pas moteur des projets et des réalisations.

ML > Vous gérez des domaines skiables en France mais aussi en Italie. La problématique de l’immobilier en station est-elle la même ?
JYR >
En Italie, c’est un vrai problème, c’est même pire qu’en France. Si je prends l’exemple de Bardonecchia, la station est quasi exclusivement tournée vers la résidence secondaire, c’est culturel. Il n’y a pas de mesures fiscales incitant à la mise en location des biens. Le PLU peut prévoir des espaces réservés au locatif mais la pression immobilière est très forte.

ML > Si nous partions d’une feuille blanche, quels seraient pour vous les traits de la station idéale ?
JYR >
Question difficile ! J’ai pu observer un schéma intéressant aux Etats-Unis. L’idée est de structurer les hébergements par vague spatiale, physique et chaque vague correspond aux différentes utilisations et aux différentes typologies de clients.
Première vague, hébergement locatif, en front de neige avec tous les services qui vont bien. Deuxième vague, juste derrière, hébergements en accession à la propriété, type résidences de tourisme. Troisième vague, encore un peu plus en retrait, zone résidentielle, chalets individuels…
La personne qui loge en chalet, en zone résidentielle, n’a pas les mêmes exigences que celle qui séjourne dans du logement locatif pur et dur. En France, on a raisonné à l’envers : d’abord les résidences secondaires puis plus loin, le secteur locatif ; c’est selon moi, un non sens d’aménagement.

Hebergement hiver station de ski

La Foncière Rénovation Montagne

Agnès Pannier Runacher, CDA ; Claude Blanchet, Caisse des Dépôts ; Hervé Boisson, ASADAC.
Agnès Pannier Runacher, CDA ; Claude Blanchet, Caisse des Dépôts ; Hervé Boisson, ASADAC.

Afin de lutter contre la débanalisation des lits touristiques et limiter l’impact des « lits froids » sur l’économie de la montagne, la Caisse des Dépôts, la Banque Populaire des Alpes, la Caisse d’Epargne Rhône Alpes, le Crédit Agricole des Savoie et la Compagnie des Alpes ont créé ensemble la Foncière Rénovation Montagne, société dédiée au financement de la rénovation de l’hébergement touristique en montagne. Cette société foncière aura pour vocation d’investir dans des foncières locales qui acquerront des hébergements vieillissants, pour les rénover et les rendre à nouveau attractifs. Ces hébergements seront ensuite remis sur le marché locatif dans une optique de vente à moyen terme sous gestion locative, afin de les maintenir dans le marché. Le but est de susciter un effet d’entraînement sur d’autres acteurs afin de créer une dynamique de développement vertueuse pour l’économie de la montagne. L’activité économique des stations de sports d’hiver dépend fortement de la mise à disposition d’hébergements touristiques, attractifs et nombreux.
Or, avec une offre globale d’hébergements touristiques de plus en plus réduite et vieillissante, la construction neuve – quand elle est encore possible – ne peut plus constituer la seule réponse. La rénovation de l’immobilier de loisir ancien et sa mise en gestion pour en augmenter l’occupation durant les saisons touristiques sont devenues un enjeu majeur pour l’avenir des stations. Cette question mobilise les élus des stations de sports d’hiver ainsi que les acteurs économiques locaux. Le caractère novateur de la démarche expérimentale Foncière Rénovation Montagne réside dans la mobilisation de moyens de plusieurs partenaires très impliqués dans le développement économique des territoires, et dans la mise en place d’une organisation très précise favorisant les conditions de la réussite. Une première phase d’acquisition concernera environ 500 appartements, répartis sur cinq stations de la Compagnie des Alpes (La Plagne, Les Arcs, Les Menuires, Les Deux-Alpes et Serre Chevalier), sur un horizon cible de 4 à 5 ans. Cette première phase a naturellement vocation à se poursuivre par des acquisitions complémentaires en s’ouvrant notamment à d’autres partenaires financiers et à d’autres stations désireuses de bénéficier d’un tel dispositif. Le montant total de l’investissement pour la première phase s’élèvera à près de 72 M€, financés à hauteur de 40 % en fonds propres et 60 % en dette bancaire. Le capital de la Foncière Rénovation Montagne sera détenu à 48,8 % par la Caisse des Dépôts, 16 % par la Banque Populaire des Alpes, 16 % par la Caisse d’Epargne Rhône Alpes, 9,6 % par le Crédit Agricole des Savoie et 9,6 % par la Compagnie des Alpes. Par ailleurs, les foncières locales auront pour actionnaires la Foncière Rénovation Montagne (majoritaire) ainsi que des acteurs publics ou privés locaux (stations/vallées) tels que les sociétés de remontées mécaniques et les collectivités, au travers des sociétés d’économie mixte compétentes. La Compagnie des Alpes s’appuiera sur ses compétences immobilières internes pour accompagner opérationnellement le projet. Ainsi, ce projet permettra, à terme, la réhabilitation du parc locatif de montagne ainsi que le renforcement de l’attractivité économique des territoires, tout en s’appuyant sur des acteurs locaux déjà engagés en faveur du développement territorial.

 

Photos : © D.R.

 

HISTORIQUE DE LA STATION DE DEMAIN

 

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